Generator umowy najmu okazjonalnego

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowana w art. 19a–19e Ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U.2023.725 t.j.). Jej kluczową zaletą jest możliwość przeprowadzenia uproszczonej eksmisji — bez wieloletniego procesu sądowego, bez zakazu zimowego i bez obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.

Najem okazjonalny mogą stosować wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1). Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wymaga trzech obowiązkowych załączników, w tym aktu notarialnego, oraz zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Więcej o tym w naszym kompletnym poradniku o najmie okazjonalnym.

Co zawiera wygenerowana umowa?

Nasz generator tworzy kompletną umowę najmu okazjonalnego zgodną z art. 19a ustawy, zawierającą 14 paragrafów i 5 załączników:

Paragrafy umowy:

• § 1 — Przedmiot najmu (opis lokalu, powierzchnia, KW)
• § 2 — Czas trwania umowy (data rozpoczęcia i zakończenia)
• § 3 — Czynsz i opłaty (kwota, termin, numer konta)
• § 4 — Opłaty eksploatacyjne (media, internet, inne)
• § 5 — Kaucja zabezpieczająca (kwota, warunki zwrotu)
• § 6 — Obowiązki wynajmującego
• § 7 — Obowiązki najemcy
• § 8 — Ubezpieczenie OC najemcy
• § 9 — Rozwiązanie umowy i wypowiedzenie
• § 10 — Eksmisja (poddanie się egzekucji, art. 19d)
• § 11 — Zgłoszenie do urzędu skarbowego (14 dni)
• § 12 — Protokół zdawczo-odbiorczy
• § 13 — Osoby zamieszkujące lokal
• § 14 — Postanowienia końcowe

5 załączników:

• Załącznik 1 — Karta opłat eksploatacyjnych (rozliczenie mediów)
• Załącznik 2 — Protokół zdawczo-odbiorczy (stan lokalu, odczyty liczników)
• Załącznik 3 — Wskazanie lokalu zastępczego przez najemcę (art. 19a ust. 2 pkt 2)
• Załącznik 4 — Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (art. 19a ust. 2 pkt 3)
• Załącznik 5 — Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (akt notarialny, art. 19a ust. 2 pkt 1)

Jakie dokumenty są potrzebne?

Aby wypełnić generator, przygotuj następujące dane:

• Dane wynajmującego (imię, nazwisko, adres, PESEL, numer dowodu)
• Dane najemcy (imię, nazwisko, adres zameldowania, PESEL, numer dowodu)
• Adres nieruchomości, powierzchnia, numer KW (księgi wieczystej)
• Warunki najmu: kwota czynszu, kaucja, termin płatności, czas trwania
• Numer konta bankowego do przelewów czynszu

Opcjonalnie: dane współwłaściciela (jeśli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela).

FAQ — najczęstsze pytania

Czy generator jest darmowy?

Formularz i podgląd pierwszej strony umowy (strony + §1–2) są dostępne bez logowania. Pełna umowa z 14 paragrafami i 5 załącznikami wymaga darmowej rejestracji — otrzymujesz 30 dni planu Pro za darmo, bez karty kredytowej.

Czy wygenerowana umowa jest prawnie wiążąca?

Tak, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymogów art. 19a ustawy: (1) podpisy obu stron, (2) sporządzenie Załącznika 5 jako aktu notarialnego u notariusza, (3) zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Generator tworzy treść umowy — podpisy i notariusz to krok, który wykonujesz offline.

Czy mogę edytować wygenerowaną umowę?

Po zarejestrowaniu się w Kluczo możesz zapisać umowę w systemie i zarządzać nią — edytować warunki, śledzić płatności, generować protokoły zdawczo-odbiorcze. Umowę możesz też wydrukować (Ctrl+P) lub zapisać jako PDF bezpośrednio z podglądu.

Ile kosztuje akt notarialny do umowy okazjonalnej?

Maksymalnie 1/10 płacy minimalnej + 23% VAT (art. 19a ust. 7). W 2026 roku to ok. 550–650 zł z wypisami. Koszt ponosi zazwyczaj najemca. Sam generator Kluczo jest darmowy.

Czy muszę zgłosić umowę do urzędu skarbowego?

Tak — w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (nie od podpisania umowy). Niezgłoszenie powoduje utratę statusu okazjonalnego (art. 19b ust. 2), co oznacza utratę prawa do uproszczonej eksmisji. Kluczo automatycznie przypomni Ci o tym terminie.